Industriebau

Resilienz der Produktion bedeutet gleichzeitig neue oder umgebaute Werke in Deutschland und der Welt, zusätzliche Lagermöglichkeiten und das Insourcing zusätzlicher Produktionsschritte. Neue Produkte der Elektromobilität oder der Umwelttechnologie bedeuteten eine signifikante Verkleinerung oder den massiven Ausbau der Fabriken – dies beeinflußt nicht nur den Flächenverbrauch und die Medienversorgung, sondern auch bestehende Genehmigungen (BimschG, Baugenehmigung, Brandschutz).


Über die Autorin

Kathleen Wagner

Kathleen Wagner ist seit 20 Jahren im internationalen Industriebau tätig. Sie hat sowohl als Beraterin als auch interimistisch als Leiterin Bauabteilung Fabriken bis 250.000 m2 überbaute Fläche für verschiedene Branchen (hauptsächlich Automobilindustrie, aber auch Lebensmittel und Holzproduktion) verantwortet und 11 Jahre in China gelebt.

Inhaltsverzeichnis

Die wenigsten mittelständischen Unternehmen haben eine permanente Bauabteilung, und in der vorhandenen Facility Management Sparte ist die Abwicklung von Neubauprojekten keine Kernkompetenz. Selbst größere Umbauten und die Wiederherstellung der Genehmigungs-Compliance erfordert Vorgehensweisen und Kapazitäten, die fernab der täglichen Betriebsroutine liegen.

Besonders herausfordernd ist der Aufbau neuer Produktionskapazitäten im Ausland. Der momentane Trend, neben China noch andere Standbeine in Asien, z. B. in Thailand oder Malaysia zu haben, bedeutet die Abwicklung von Fabrikbauprojekten von der Standortsuche bis zur behördlichen Produktionsgenehmigung in unbekanntem Rechtsraum.

Auf dieser Expertisenseite wird ein komplettes Vorgehensmodell für die Erstellung von Industriebauten im Ausland inklusive Checklisten und Templates vorgestellt. Zudem werden weitere Herausforderungen hinsichtlich Fabrikneu- und -umbau aufgezeigt, die mittels zur Verfügung gestellter Unterlagen durch das Unternehmen selbständig angegangen werden können.

Fabrikneubau im In- und Ausland

Greenfield, Brownfield oder Miethalle- der Aufbau neuer Fertigungskapazitäten erfordert ein stringentes Vorgehen, um einen zeitnahen Produktionsstart zu gewährleisten.

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Genehmigungs-Compliance

Änderung der Produktionsabläufe, Hallenumbauten und neue Materialien und Produkte führen zu einem Erlöschen bestehender Genehmigungen.

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PMO Real Estate

Diversifizierte Produktions- und Verwaltungsstandorte zum Abfedern von Lieferketten- und Produktionsstörungen verlangen eine effiziente Steuerung der kommerziellen und vertraglichen Verpflichtungen.

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Fabrikneubau im In- und Ausland

Herausforderung

Neue globale und betriebswirtschaftliche Situationen machen einen schnellen und effizienten Aufbau neuer Produktionen und unternehmenseigene Logistikhubs erforderlich. Insbesondere bei der Erschließung neuer Länder oder Bauvorhaben in Deutschland gibt es eine Vielzahl von Klippen, die umschifft werden müssen. Was ist notwendig, um in kürzester Zeit die baulichen Voraussetzungen zu schaffen, damit die Produktion aufgebaut werden kann?  Welche Verhandlungen sind mit Industriezonen oder built-to-lease Projektentwicklern zu führen und welche Informationen müssen seitens des Bauherrn mindestens bereitgestellt werden?


Lösungsansätze

Das Vorgehensmodell listet alle notwendigen Schritte und Dokumente auf, die ein Unternehmen benötigt, um erfolgreich einen neuen Produktionsstandort aufzubauen. Die Basis des Modells sind erfolgreiche Abwicklungen von Fabrikbauten unterschiedlicher Komplexität in China von 2006 bis heute.

Ausgehend vom komplexesten Fall, einem kompletten Neubau im Greenfield, lassen sich Vereinfachungen für phasenweisen Anbau im Brownfield oder den Ausbau von Bestandshallen ableiten.


Vorteile

  • Strukturierte Herangehensweise
  • Anwendung des Vorgehensmodells auch ohne Auslandserfahrung möglich
  • Bereitstellung von Checklisten und Templates zur Abwicklung
  • Überblick über alle notwendigen Schritte ab Projektstart
  • Grundlage zur Einschätzung benötigter interner Kapazitäten zum Aufsetzen der
    Projektorganisation


Beispiele für Fabrikneubau im In- und Ausland

Greenfield

steel frame workshop is under construction against a blue sky

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Brownfield

Factory background with concrete floor, night scene.

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Miethalle

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Greenfield

steel frame workshop is under construction against a blue sky


Konkrete Herausforderung: Neubau einer Fabrik als „Greenfield“

Als zeitaufwändigste und teuerste Methode für eine neue Produktionsstätte gilt der Fabrikneubau auf unbebautem Gelände. Hier geht es darum, nicht nur auf Personalverfügbarkeit und logistische Anbindung zu achten, sondern auch auf die Medienanbindung. Gerade im Ausland in neuen Industrieparks werden Kapazitäten für Strom oder Abwasser seitens der Parkanbieter häufig überschätzt, und im Betrieb kommt es zu Stromausfällen oder bei Starkregenereignissen zu Überschwemmungen auf dem Gelände. Gleichzeitig bietet das „Greenfield“ die Möglichkeit, komplexe Anlagengeometrien am besten abzubilden und neuste Erkenntnisse zum Produktionsablauf in die Praxis umzusetzen.

Vorgehensweise

Die Einbindung von baufachlicher Expertise bereits bei der Standortauswahl und der Verhandlung mit Industriezonen sorgt dafür, daß für alle Ver- und Entsorgungsthemen das optimale Verhandlungsergebnis erzielt werden kann. Gerade für neue Industrieparks, egal ob im Hinterland von China, in Malaysia oder Thailand, können Subventionen für Transformerstationen, Abwasserbehandlung oder Direktanschluss an eine städtische Dampfversorgung hundertausende Euro Investitionsausgaben sparen und den Return of Investment (ROI) der neuen Fabrik signifikant beschleunigen.

Auch mit dem Unsicherheitsfaktor der noch nicht final konfigurierten Fertigungsanlagen können Informationen und Schätzungen so aufbereitet werden, dass der Neubau geplant und gebaut werden kann, um einen pünktlichen Maschineneinzug zu gewährleisten. Im Ausland ist dazu die in Deutschland übliche Detailtiefe nicht notwendig.

Zudem gibt es häufig Flexibilitäten, wie Teilbaugenehmigungen oder Maschineneinzug parallel zur letzten Stufe der Bauphase, die wiederum einen optimierten Produktionsstart ermöglichen.

Nutzen, Learnings

  • Parallele Vorbereitung von Projektschritten durch Gesamt-Überblick im Vorgehensmodell
  • Informationen zu essentiellen Prozessen eines Nicht-Kerngeschäfts (Bau)
  • Entscheidungsbasis des finalen Abwicklungsmodells (ggf. ist Brownfield oder eine Miethalle ausreichend)

Brownfield

Factory background with concrete floor, night scene.


Konkrete Herausforderung: Um- und Ausbau einer Fabrik als „Brownfield“

Im Zuge neuer strategischer Ausrichtungen oder geänderter Produktionsanforderungen (z. B. sinkt die Komplexität der Antriebskomponenten für eAutos signifikant, was mit einer drastischen Reduktion von Produktionsfläche einhergeht) stehen im In- und Ausland künftig Fertigungsstätten zum Verkauf, die vom neuen Nutzer nur noch um- oder ausgebaut werden müssen.

Sind die bestehenden Anschlusswerte ausreichend? Können die brandschutztechnischen Installationen der bisherigen Produktion beibehalten werden oder ist eine komplette Neuplanung erforderlich (z. B. bei Umstellung von Metall auf Kunststoffprodukte)?

Prinzipiell spart der Umbau einer Bestandsfabrik Zeit und Investkosten verglichen zu einem kompletten Neubau, allerdings sind detaillierte Untersuchung gemeinsam mit der Produktion notwendig, insbesondere zu Maschinenfundamenten, Bodentraglast und Deckenlast.

Vorgehensweise

Das Vorgehensmodell bietet auch in diesem Fall die Handhabe für eine strukturierte Klärung der bautechnischen Fragen an den Schnittstellen mit unternehmensinternen Einheiten wie Produktion, Logistik, Arbeitsvorbereitung, Mitarbeiterversorgung und Sicherheit.

Sind bereits Versorgungssysteme (z. B. Schaltschränke, Druckluftkompressoren, Lüftungsanlagen, Kühlwasserbereitung, Abwasseraufbereitung) vorhanden, kann anhand der Kapazitäten und des Zustands ein technisches und kommerzielles Szenario der Weiterverwendung entwickelt werden.

Einer Produktionsumstellung kann bei entsprechender Eignung möglicherweise sogar unter laufender Produktion erfolgen.

Nutzen, Learnings

  • Geringes Investitionsvolumen
  • Keine bzw. nur begrenzte Produktionsausfälle bei Umstellung auf ein neues Produkt
  • Kapazitätsanalyse als Entscheidungsbasis des finalen Abwicklungsmodells

Miethalle


Konkrete Herausforderung: Nutzung einer Mietfabrik

Für eine weniger komplexe Produktion in neuen Ländern (z. B. Verlagerung von China nach Malaysia) bietet sich in den ersten 5 Jahren die Nutzung einer Mietfabrik an. Seitens Industrieparks gibt es komplette Rohbauten unterschiedlicher Größe (in fast allen asiatischen Ländern ein übliches Modell) mit Installationen für Brandschutz und festen Kapazitäten für Strom- und Wasserverbrauch.

Hier ist es wichtig, die notwendigen Medienverbräuche zu kennen, um die Nutzbarkeit einer Mietimmobilie einschätzen zu können. Der eigentliche Umbau für die Produktion ist in kurzer Zeit machbar. Es sind vereinfachte Verfahren für Baugenehmigung des Ausbaus und Brandschutzfreigaben möglich. Trotzdem ist es verhandelbar, Teile des Ausbaus subventionieren zu lassen.

Vorgehensweise

Das Vorgehensmodell wird nur in den relevanten Teilen verwendet. Die Komplexität der notwendigen Arbeiten zum Aufbau einer Produktionsstätte ist stark vereinfacht. Damit kann man die Resilienz der Fertigung steigern und verschiedene Standorte „ausprobieren“ und ggf. nach ca. 5 Jahren einen Neubau am bewährten Standort ins Auge fassen, mit dem bereits in dem Land verdienten Geld und ohne große Investitionsbeträge aus dem Heimatland.

Wenn die Art der Produktion dieses Vorgehen gestattet, ist diese Variante die kostengünstigste und schnellste Art, Produktionskapazitäten aufzubauen.

Nutzen und Learnings

  • Kaum bauseitige Kapitalbindung
  • Schneller Aufbau von Produktionskapazitäten
  • Fertigungserfahrung in mehreren Ländern parallel möglich als Input zum späteren Standortentscheid für einen Neubau

Genehmigungs-Compliance

Herausforderung

In allen Ländern der Welt sind Bestimmungen für Genehmigungen und Brandschutzabnahmen ähnlich. Bei jeder Änderung des Produktionslayouts, an der Gebäudehülle, der Art der Gebäudenutzung oder der verwendeten Materialien müssen die Genehmigungen aktualisiert werden. Gerade deutsche Unternehmen, die auf eine langjährige Tradition zurückblicken, haben das Problem, daß die bestehenden Gebäude auf dem Fabrikgelände nicht mehr den vor Jahren erteilten Genehmigungen entsprechen. Oft wurden die Genehmigungen noch nicht digital erstellt und sind in Archiven verschwunden oder mit dem betreuenden Mitarbeiter in Rente gegangen.

„Schlafende Hunde“ werden häufig von Anwohnern, Produktionsversicherungen, Behördenbegehungen oder Brandschutzprüfungen geweckt. Auch im Zuge der EU Taxonomie und den damit verbundenen ESG Zertifizierungen kann eine mangelnde Genehmigungscompliance einen empfindlichen Rückschlag für die Zukunftsfähigkeit des Unternehmens darstellen.


Lösungsansätze


Vorteile

  • Wiederherstellung der Genehmigungs-Compliance aller Fabrikgebäude
  • Beitrag zur Zertifizierung von Gebäuden (Umwelt, Nachhaltigkeit)
  • Senkung von Kosten der Produktionsversicherung
  • Nicht-Angreifbarkeit seitens externer Stakeholder
  • Interne Aufdeckung von Optimierungspotential im Produktionsablauf
  • Verbesserung des Arbeits- und Gesundheitsschutzes der Mitarbeiter
  • Verbesserung des Brandschutzes

Kontaktdaten des Autors

Kathleen Wagner
Mobil: +49163 17 44 355
Email:  kw@protafo.de
Web: https://protafo.de

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